Em síntese, o patrimônio de afetação não se comunica com os demais bens, direitos e obrigações do patrimônio geral do incorporador ou de outros patrimônios de afetação por ele constituídos.

O Regime Especial de Tributação (RET), instituído pela Lei nº 10.931/2004 e atualmente normatizado pela IN SRF nº 934/2009, é aplicável às incorporações imobiliárias, ou seja, aos casos em que, a critério do incorporador, a incorporação é submetida ao regime da afetação, pelo qual o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de afetação, destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes.

Em síntese, o patrimônio de afetação não se comunica com os demais bens, direitos e obrigações do patrimônio geral do incorporador ou de outros patrimônios de afetação por ele constituídos, e só responde por dívidas e obrigações vinculadas à incorporação respectiva.

Ainda, a própria decretação de falência ou insolvência civil do incorporador não atinge os patrimônios de afetação constituídos, não integrando a massa concursal o terreno, as acessões e demais bens, direitos creditórios, obrigações e encargos objeto da Incorporação.

Nos termos da IN SRF nº 934/2009, considera-se incorporador, a pessoa física ou jurídica que, embora não efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, em edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial, ou que meramente aceite propostas para efetivação de tais transações, coordenando e levando a termo a incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições, das obras concluídas.

Como visto, a opção pelo RET decorre da incorporação e da formação do patrimônio de afetação, tendo como objetivo reduzir a carga tributária incidente sobre a operação.

Destaque-se que enquanto o patrimônio da incorporadora responde pelas dívidas tributárias da incorporação afetada, o terreno e as acessões objeto da incorporação imobiliária sujeitas ao RET, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, não responderão por dívidas tributárias da incorporadora, relativas ao IRPJ, CSLL, COFINS e PIS/PASEP, exceto aquelas calculadas na forma do art. 4º da Lei nº 10.931/2004 sobre as receitas auferidas no âmbito da respectiva incorporação.

Conforme disposto no artigo supracitado, para cada incorporação submetida ao regime especial de tributação, a incorporadora ficará sujeita ao pagamento equivalente a 4% (quatro por cento) da receita mensal recebida, não sujeito a parcelamento, o qual corresponderá ao pagamento mensal unificado dos seguintes impostos e contribuições, respeitando a repartição de receita tributária nos percentuais elencados: Imposto de Renda das Pessoas Jurídicas – IRPJ – 1,26%; Contribuição para os Programas de Integração Social e de Formação do Patrimônio do Servidor Público – PIS/PASEP – 0,37%; Contribuição Social sobre o Lucro Líquido – CSLL – 0,66%; Contribuição para Financiamento da Seguridade Social – COFINS – 1,71%.

Neste aspecto, as receitas, custos e despesas próprios da incorporação sujeita a tributação, não deverão ser computados na apuração das bases de cálculo dos tributos e contribuições, devidos pela incorporadora em virtude de suas outras atividades empresariais, inclusive incorporações não afetadas.

Por fim, o incorporador fica obrigado a manter escrituração contábil segregada para cada incorporação submetida ao regime especial de tributação, podendo esta ser efetuada em livros próprios ou nos da incorporadora, sem prejuízo das normas comerciais e fiscais aplicáveis à incorporadora em relação às operações da incorporação.