Questão que ultimamente vem criando clima de insegurança no âmbito tributário das incorporadoras imobiliárias diz respeito à duração do Regime Especial de Tributação (RET).

Questão que ultimamente vem criando clima de insegurança no âmbito tributário das incorporadoras imobiliárias diz respeito à duração do Regime Especial de Tributação (RET), aplicável aos empreendimentos submetidos ao Patrimônio de Afetação. Isto porque houve uma recente e radical mudança no entendimento da Receita Federal quanto ao prazo final de vigência do regime especial. Pelo novo entendimento, a duração se estende apenas até a conclusão da obra, com a emissão do habite-se do empreendimento. O Patrimônio de Afetação, como se recorda, foi criado para segregar as obrigações da incorporadora daquelas exclusivas do seu empreendimento, de modo a proteger os adquirentes das unidades.

A insegurança de que se fala decorre do fato de que, as incorporadoras ficam sujeitas a, dentro do prazo prescricional de cinco anos, serem questionadas, dando margem a autuações com exigência do recolhimento da diferença da alíquota dos tributos abrangidos pelo regime especial, que importam em expressivos valores.

Explica-se:

O Regime Especial de Tributação aplicável às Incorporações Imobiliárias foi criado em 2004, pela Lei nº 10.931, que instituiu uma alíquota única, incidente sobre a receita mensal auferida pelas incorporadoras decorrentes da venda das unidades objeto de empreendimentos imobiliários submetidos ao Patrimônio de Afetação. A alíquota única compreende o Imposto de Renda Pessoa Jurídica, a Contribuição Social sobre o Lucro, PIS e COFINS. Inicialmente fixada em 6% (seis por cento) sobre a receita mensal, foi reduzida pela Lei 12.844, em 2013, para os atuais 4% (quatro) por cento. Com isto buscou-se ampliar ainda mais os benefícios fiscais de modo incentivar o segmento da construção civil, com a redução de seus custos, repercutindo, por conseguinte, em favor dos adquirentes das unidades, com visíveis reflexos sociais.

Até 2018 o entendimento da Receita Federal era no sentido de que o Regime Especial perdurava até o término da venda de todas as unidades e resolvidas todas as obrigações inerentes ao empreendimento, em plena consonância com o texto legal. Contudo, a solução de consultas COSIT nº 99.001/18 e DISIT/SRRF07 nº 7011/19, passou a considerar que não se sujeitam ao Regime Especial as receitas decorrentes das vendas de unidades imobiliárias realizadas após a conclusão da respectiva edificação, não se aplicando às receitas originadas pela venda de unidades posteriores à conclusão da obra.

Contudo, o posicionamento da Receita Federal é equivocado e colide com a legislação específica que regula a matéria. A Justiça Federal do Paraná já vem se posicionando de maneira favorável às incorporadoras, havendo entendimentos recentes no sentido de que o benefício do Regime Especial de Tributação possui alcance temporal até a venda de todas as unidades imobiliárias do empreendimento e consequente conclusão de todas as obrigações inerentes ao empreendimento, momento no qual será realizada a extinção do Patrimônio de Afetação. De tudo isto resulta que enquanto não revista a posição do fisco quanto a esta matéria, haverá o risco potencial de os valores resultantes do diferencial de alíquotas venham a ser exigidos, com todos os encargos e acréscimos legais.

Como forma de se prevenir quanto a futuras autuações da Receita Federal neste sentido, algumas incorporadoras já buscam medidas preventivas no Judiciário para definição da matéria controvertida, na esteira das decisões favoráveis já obtidas.

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