BOLETIM CEDE - Ano XII - Novembro/2012

As garantias das locações e concessão de liminares

 por Ana Leticia Dias Rosa – Grupo Cível 

Questão das mais tormentosas a afligir os proprietários de imóveis destinados a locação tem sido, ao longo dos anos, a morosidade dos processos judiciais para desocupação do imóvel locado, em caso de falta de pagamento dos alugueis e encargos. Bem por isto, há que se prestar atenção em uma inovação trazida pela Lei nº 12.112/2009 que, dentre as alterações na Lei das Locações, trouxe a previsão de concessão de liminar, nas ações de despejo por falta de pagamento, quando a locação foi contratada sem garantias. Descortinou-se então para o locador a possibilidade de optar entre contratar a locação com as garantias de praxe, ou abrir mão de garantias ao contratar, obtendo assim em contrapartida, as condições necessárias para uma rápida desocupação do imóvel. Trata-se de mais um avanço do legislador na busca do equilíbrio entre o fator social de proteção do locatário e o fator econômico, no sentido de incentivar investimentos no setor imobiliário.

As garantias possíveis, em contratos de locação, são as seguintes: caução, cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento, seguro de fiança locatícia ou fiança, sendo as duas últimas as mais comuns.

A contratação da locação com essas garantias tem a finalidade de aumentar as chances de recebimento do crédito, pelo locador, quando o locatário se torna inadimplente. Isso porque é comum verificar-se, após os trâmites legais de uma ação de despejo por falta de pagamento, a insuficiência ou mesmo a inexistência de patrimônio do locatário para responder pela dívida. Assim, tem-se observado que, os casos em que há recuperação de crédito após a retomada do imóvel em ação de despejo constituem-se, quase na sua integralidade, daqueles em que o contrato é garantido.

Desse modo, até a entrada em vigor da Lei nº 12.112/2009, não havia dúvida, para o locador, a respeito das vantagens da locação contratada com garantias.

Ocorre que a Lei de 2009 ampliou as hipóteses de concessão de liminar nas ações de despejo. Dentre essas novas hipóteses, encontram-se as ações de despejo por falta de pagamento propostas nos casos em que a locação é desprovida de garantias. A norma dispõe que, atendido esse requisito, deve ser concedida de liminar "para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel".

Se aplicada a norma, tal como prevista, no momento em que o locatário recebe a citação, também é intimado para desocupar o imóvel, no prazo de quinze dias. Deixando o locatário de cumprir a ordem, dá-se o despejo forçado. Tudo sem que se tenha que aguardar o trâmite da ação e a sentença.

É essa possibilidade de reaver o imóvel rapidamente que leva o locador a questionar se a constituição de garantia realmente vale a pena.

Na verdade, a inclusão dessa nova hipótese entre aquelas em que se concede a liminar, nas ações de despejo, tem por objetivo incentivar a contratação sem garantia, de modo a resolver dois problemas.

Um deles é o que enfrenta o locador, quando tem que receber o crédito do locatário inadimplente. É normal que se passe longo tempo entre o ajuizamento da ação de despejo e a retomada do imóvel, após a sentença. Durante todo esse tempo, o locatário permanece no imóvel sem pagar o aluguel, as despesas de condomínio, impostos e outros acessórios da locação previstos no Contrato. A conseqüência é que o débito acaba atingindo valores significativos, por vezes ultrapassando o valor da garantia ou, ainda, o do patrimônio do fiador. No caso de contrato garantido por fiança, ainda há os casos em que, entre a propositura da ação de despejo e a execução do crédito, ocorre o esvaziamento do patrimônio do fiador. O recebimento desse crédito, pelo locador, torna-se, assim, difícil, se não improvável.

O outro problema é o que enfrenta o locatário, pois conseguir que alguém concorde em assumir os ônus da fiança locatícia e, ainda, seja capaz de comprovar que possui patrimônio suficiente para isso é tarefa, por vezes, árdua. Garantias como seguro fiança exigem o prévio desembolso de capital, de que, frequentemente, o locatário não dispõe ou não se propõe a despender. A caução, além de exigir o desembolso, ainda não é bem vista pelo locador, tendo em vista que a Lei das Locações limita o seu valor ao correspondente a três aluguéis vigentes. Desse modo, a exigência de garantia pode dificultar, se não inviabilizar, a contratação.

A alteração em pauta pretende conceder, ao locador que abre mão da garantia no momento da contratação, a vantagem de poder reaver o imóvel locado rapidamente. A sua eficácia, porém, depende da efetiva aplicação da norma, ou seja, da concessão da liminar nas ações de despejo por falta de pagamento, sempre que o contrato for desprovido de garantias.

Na maioria absoluta dos casos, quando preenchidos os requisitos, as liminares previstas na Lei das Locações têm sido concedidas pelo Judiciário. Ressalva-se que em alguns casos, a liminar não é concedida desde logo, preferindo alguns juízes aguardar o decurso do prazo para purgação da mora pelo locatário, postergando assim a decisão, para só então decretar o despejo liminarmente. A fundamentar essas decisões, há o entendimento de que o pedido deve ser analisado somente depois de decorrido o prazo para purgação da mora.

De qualquer forma, na prática, o tempo para retomada do imóvel, nos casos em que se concede a liminar, tem sido muito inferior ao que se verifica nas ações em que o despejo só ocorre depois de todo o trâmite da ação, em fase de cumprimento de sentença. Essa diferença se reflete, proporcionalmente, sobre o valor do débito que se cria pelo prolongamento da locação.

Portanto, os contratos de locação celebrados com e sem garantias apresentam vantagens e desvantagens distintas. Ao celebrar o contrato com garantias, o locador opta pela maior possibilidade de recebimento do crédito ou, ao menos, parte dele. Em contrapartida, levará muito mais tempo para reaver o imóvel, poder locá-lo novamente e receber o seu crédito. Quando se decide pela contratação sem garantias, a possibilidade de recebimento do crédito torna-se remota, mas o valor será consideravelmente inferior e o imóvel, sendo retomado rapidamente, estará disponível para nova locação.

Portanto, em ambos os casos, há riscos a assumir. Cabe ao locador refletir sobre esses riscos e as suas respectivas vantagens, para decidir qual das opções melhor atende às suas necessidades.


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