BOLETIM CEDE - Março/2010 - 1

NOVA LEI DE LOCAÇÕES

Em janeiro de 2010 entrou em vigor a Lei nº 12.112/2009 que alterou diversos dispositivos da Lei de Locações e consagrou alguns entendimentos já pacificados na jurisprudência, bem como buscou combater a insegurança dos Locadores e garantir a retomada do imóvel de forma mais ágil, o que provavelmente estimulará a locação no longo prazo. Com relação a esse tema, destacamos no presente informativo dois assuntos relevantes, abordados nos seguintes artigos:

AS ALTERAÇÕES NA LEI DAS LOCAÇÕES E AS NOVAS REGRAS PARA AS AÇÕES DE DESPEJO

por Ana Letícia Dias Rosa - Contencioso

Conforme dispõe a Lei das Locações, seja qual for o fundamento, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo. Na prática, isso significa que o locatário pode permanecer no imóvel locado durante todo o trâmite da demanda judicial, até o cumprimento da sentença que decreta o seu despejo. Por todo esse tempo, o locador fica impedido de dispor do imóvel locado. Não pode utilizar o bem que lhe pertence, dar-lhe outra destinação e, ainda, no caso de locatários inadimplentes, amarga o prejuízo daí decorrente, que compreende não só os aluguéis que deixa de receber, mas também despesas que deveriam ser pagas pelo locatário, tais como impostos e taxas de condomínio.

Essa situação gera insegurança jurídica e faz com que muitos proprietários de imóveis optem por mantê-los fora do mercado. Esse foi o principal problema que levou às recentes alterações da Lei das Locações. As mudanças nas regras relativas às ações de despejo, em vigor desde o dia 25 de janeiro, conferem mais agilidade ao processo.

A Lei das Locações já previa casos excepcionais, para concessão de liminares, ou seja, hipóteses em que o locador que propunha a ação de despejo podia retomar o imóvel locado antes da sentença. A nova Lei prevê novas hipóteses para concessão de liminar. Dentre elas, destacam-se o pedido de despejo que tem por fundamento (i) o término do prazo contratual, em casos de locação não residencial e (ii) a falta de pagamento dos valores contratualmente ajustados, quando o contrato de locação for desprovido de fiança ou outra garantia locatícia. Nesta última, o locatário poderá elidir a liminar se, no prazo para desocupação, purgar integralmente a mora.

A liminar para desocupação passou a ser prevista, ainda, para os casos de (i) necessidade de se produzirem reparações urgentes determinadas pelo poder público e (ii) exoneração do fiador sem a apresentação de outro fiador ou garantia, capaz de manter a mesma segurança da época da celebração do contrato.

Nos casos em que a ação de despejo por falta de pagamento é cumulada com pedido de cobrança, a jurisprudência já vinha entendendo que era possível incluir o fiador no pólo passivo. Assim, a ação já podia ser proposta contra ambos, locatário e fiador. A nova Lei regulamentou a inclusão, determinando que o locatário responda tanto pela entrega do imóvel quando pelo pedido de cobrança. Já, o fiador responderá apenas pela parte do pedido que diz respeito à cobrança do débito. Por outro lado, a Lei também prevê expressamente a possibilidade de purgação da mora pelo fiador.

Aliás, também houve alterações nas regras relativas à purgação da mora. Antes da modificação, o locatário formulava o pedido de purgação na contestação. O prazo de 15 dias para fazer o depósito se iniciava com a intimação do despacho que deferia esse pedido. Muito embora a Lei de 1991 já previsse que o depósito deveria ser independente de cálculo, ao formular o pedido, muitos locatários iniciavam discussões acerca do valor do débito, alegando que a purgação não seria possível sem que se estabelecesse o quanto deveria ser depositado. Mesmo restando incontroversa a inadimplência, essa discussão se alongava, estendendo ainda mais o trâmite da ação.

Com a entrada em vigor da Lei de 2009, o prazo para depósito passou a ser contado da citação, ou seja, é o mesmo prazo que o locatário tem para contestar. Se não purgar a mora no prazo legal, perderá o direito de fazê-lo. Essa modificação tem por objetivo dar fim