A DURAÇÃO DO REGIME ESPECIAL DE TRIBUTAÇÃO (RET) DAS INCORPORADORAS IMOBILIÁRIAS

por Peregrino Dias Rosa Neto

 

Questão que ultimamente vem criando clima de insegurança no âmbito tributário das incorporadoras imobiliárias diz respeito à duração do Regime Especial de Tributação (RET), aplicável aos empreendimentos submetidos ao Patrimônio de Afetação. Isto porque houve uma recente e radical mudança no entendimento da Receita Federal quanto ao prazo final de vigência do regime especial. Pelo novo entendimento, a duração se estende apenas até a conclusão da obra, com a emissão do habite-se do empreendimento. O Patrimônio de Afetação, como se recorda, foi criado para segregar as obrigações da incorporadora daquelas exclusivas do seu empreendimento, de modo a proteger os adquirentes das unidades.

A insegurança de que se fala decorre do fato de que, as incorporadoras ficam sujeitas a, dentro do prazo prescricional de cinco anos, serem questionadas, dando margem a autuações com exigência do recolhimento da diferença da alíquota dos tributos abrangidos pelo regime especial, que importam em expressivos valores.

Explica-se:

O Regime Especial de Tributação aplicável às Incorporações Imobiliárias foi criado em 2004, pela Lei nº 10.931, que instituiu uma alíquota única, incidente sobre a receita mensal auferida pelas incorporadoras decorrentes da venda das unidades objeto de empreendimentos imobiliários submetidos ao Patrimônio de Afetação. A alíquota única compreende o Imposto de Renda Pessoa Jurídica, a Contribuição Social sobre o Lucro, PIS e COFINS. Inicialmente fixada em 6% (seis por cento) sobre a receita mensal, foi reduzida pela Lei 12.844, em 2013, para os atuais 4% (quatro) por cento. Com isto buscou-se ampliar ainda mais os benefícios fiscais de modo incentivar o segmento da construção civil, com a redução de seus custos, repercutindo, por conseguinte, em favor dos adquirentes das unidades, com visíveis reflexos sociais.

Até 2018 o entendimento da Receita Federal era no sentido de que o Regime Especial perdurava até o término da venda de todas as unidades e resolvidas todas as obrigações inerentes ao empreendimento, em plena consonância com o texto legal. Contudo, a solução de consultas COSIT nº 99.001/18 e DISIT/SRRF07 nº 7011/19, passou a considerar que não se sujeitam ao Regime Especial as receitas decorrentes das vendas de unidades imobiliárias realizadas após a conclusão da respectiva edificação, não se aplicando às receitas originadas pela venda de unidades posteriores à conclusão da obra.

Contudo, o posicionamento da Receita Federal é equivocado e colide com a legislação específica que regula a matéria. A Justiça Federal do Paraná já vem se posicionando de maneira favorável às incorporadoras, havendo entendimentos recentes no sentido de que o benefício do Regime Especial de Tributação possui alcance temporal até a venda de todas as unidades imobiliárias do empreendimento e consequente conclusão de todas as obrigações inerentes ao empreendimento, momento no qual será realizada a extinção do Patrimônio de Afetação. De tudo isto resulta que enquanto não revista a posição do fisco quanto a esta matéria, haverá o risco potencial de os valores resultantes do diferencial de alíquotas venham a ser exigidos, com todos os encargos e acréscimos legais.

Como forma de se prevenir quanto a futuras autuações da Receita Federal neste sentido, algumas incorporadoras já buscam medidas preventivas no Judiciário para definição da matéria controvertida, na esteira das decisões favoráveis já obtidas.

 

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