O CONDOMÍNIO DE LOTES E OS ENTRAVES DAS LEIS MUNICIPAIS

 

por Peregrino Dias Rosa Neto

 

Importante inovação no âmbito do direito imobiliário, destaca-se na Lei 13.645/2017 o capítulo em que criou explicitamente o denominado Condomínio de Lotes, mediante a edição de novo dispositivo de Código Civil, o art. 1.358-A, segundo o qual “pode haver, em terrenos, partes designadas de lotes que são propriedade exclusiva e partes que são de propriedade comum dos condôminos”. Ou seja, sem partes públicas.

Não obstante a relevância da edição desta disciplina legal, a qual veio a bom tempo preencher enorme lacuna no regramento jurídico que trata do parcelamento do solo urbano, o fato que cotidianamente se verifica é que diante do verdadeiro cipoal das legislações estaduais e municipais que vigoram país afora, tratando do mesmo tema, pairam dúvidas e incertezas quanto a aplicação do novo regime. Autoridades, órgãos públicos, registradores, incorporadores e operadores do direito imobiliário, têm demonstrado dificuldades na implantação ou conjugação do Condomínio de Lotes, tal como previsto na Lei.

Em verdade, justamente pela falta de clara previsão legal, até então que configurasse o Condomínio de Lotes, os empreendedores de um modo geral vem adotando em tais casos, a forma de Condomínio de Casas, também conhecida pelo jargão “condomínio deitado”, em que o incorporador submete a aprovação projetos de casas, mas que na realidade não eram edificadas. Um verdadeiro jeitinho brasileiro de “fazer de conta” que agora não se justificaria mais.

Esta modalidade de parcelamento do solo urbano que na realidade não difere do Condomínio Edilício posto que justamente Edilício também o é, caracterizando-se por se constituir de unidades imobiliárias privadas e de frações ideais do solo inerentes a cada qual, sendo que a única diferença reside em que em um Condomínio são lotes e no outro apartamentos, lojas, casas, etc..

Importante frisar que conquanto todas as áreas comuns integrantes das frações ideais sejam de natureza privada, é obrigatória a realização de toda a infraestrutura urbanística, de acordo com a legislação do Município em que se situam.

A urbanização então é atribuição do empreendedor, a quem compete proceder ao arruamento, pavimentação, prover energia, rede de água e esgotos, equipamentos e demais itens do gênero. Entretanto, o incorporador não necessita projetar casas, como é o caso deste tipo de condomínio.

Observa-se ainda que não há que se confundir o condomínio de lotes com loteamento, outra modalidade de parcelamento do solo com características próprias, pois neste a área loteada é parte privada (os lotes constituem imóveis autônomos e são de propriedade privada) e parte pública (vias de circulação, logradouros, áreas verdes e institucionais, equipamentos públicos que são de domínio público).

Vale lembrar que a mesma alteração legislativa também tratou de regulamentar o chamado loteamento de acesso controlado, ou loteamento fechado, no qual, segundo a Lei é “modalidade de parcelamento do solo, cujo controle de acesso será regulamentado por ato do poder público Municipal, sendo vedado o impedimento de acesso a pedestres ou a condutores de veículos, não residentes, devidamente identificados ou cadastrados.”

A propósito disto, vale lembrar que o novel capítulo de loteamento de lotes não se confunde com os loteamentos ditos clássicos, cujas principais diferenças residem em que nestes, em que o loteamento é dividido em duas partes, sendo uma de propriedade privada, como lotes com imóveis autônomos, e a outra parte de natureza eminentemente pública, que se compõe então dos acessos, áreas verdes, equipamentos de lazer, etc. Esta característica abrange tantos os loteamentos abertos como os fechados.

Em suma, em apertada síntese, pode-se concluir que esta modalidade de parcelamento do solo urbano que se tornou evidente a partir da sua introdução expressa no Código Civil, através do Artigo 1.358-A e seus parágrafos, veio para tornar clara sua aplicação em âmbito nacional, a cujas regras devem se submeter todos os órgãos e autoridades detentoras de prerrogativas de aprovar o condomínio, sejam estaduais, municipais ou mesmo registrários.

Contudo, a falta de leis municipais que acolham e as compatibilizem com a Lei Federal em comento até o momento, vem dificultando e até impedindo na pratica, a adoção desta nova modalidade de loteamento.

Assim, compete aos empreendedores, incorporadores e proprietários de áreas loteáveis, a iniciativa de tomar as medidas e providências cabíveis junto a tais entidades, no sentido de demonstrar a plena aplicabilidade da Lei em pauta em harmônica conjugação com normas locais vigentes ou a vigorar nos Municípios.

 

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